不動産鑑定士 2名／年間 評価 130件
ひとつの不動産に、
値段は3つあります。
いくらで建て直せるか、近所がいくらで売れたか、いくら稼ぐか。この3つは同じ物件でも1.5倍ちがうことがあります。鑑定の仕事は3つを出すことではなく、なぜ食い違うかを説明して、どれを重く見るかを決めることです。
ISSUE
鑑定が必要になるのは、
お金の話が動かなくなったときです。
兄弟のあいだで、実家の値段が折り合わない不動産会社の査定は「売れそうな価格」で、会社ごとに数百万円ちがいます。<b>第三者が根拠を書いた1つの数字</b>があると、話が前に進みます。
親から不動産を買いたいが、いくらならいいのか安すぎると差額が贈与とみなされます。目安は時価の80%と言われますが、明文はありません。鑑定評価書は「これが時価だ」と示すための書類です。
路線価で計算したら、相続税が高すぎる不整形地、間口の狭い土地、崖地、広すぎる土地。路線価は画一的なので、実勢より高く出ることがあります。<b>鑑定で下げられる余地</b>があるかを見ます。
立退きを求められたが、提示された額が妥当かわからない立退料は借家権価格・移転実費・営業補償の積み上げです。相手が出した数字の中身を、こちらの側から検算します。
不動産鑑定士は、価格の意見を述べる資格です。裁判所・税務署・金融機関に出せる価格の書類は、鑑定評価書だけです。不動産会社の査定書とは、法律上の位置づけが違います。
SIMULATOR
3手法くらべひとつの不動産に、値段は3つあります
不動産の値段は1つに決まりません。 いくらで建て直せるか（積算）、近所がいくらで売れたか（比準）、 いくら稼ぐか（収益）。この3つは、同じ物件でも1.5倍ちがうことがあります。 鑑定の仕事は3つを出すことではなく、なぜ食い違うかを説明して、どれを重く見るかを決めることです。 数字を入れて、開き方を見てください。
路線価図に「420D」とあれば420です（千円／m²）。
公示水準を100として。上がっている地域なら100超。
その地域・用途の投資家が求める利回り。
—
| 手法 | 何を見ているか | 土地 | 建物 | 合計 |
|---|
積算価格＝土地は相続税路線価を0.8で割って公示水準に戻した額、 建物は再調達原価（木造19万円／m²、軽量鉄骨21万円／m²、重量鉄骨26万円／m²、RC30万円／m²）に 残存年数の割合を掛けたもの。経済的耐用年数は木造30年・軽量鉄骨35年・重量鉄骨45年・RC55年で見ています （税法の法定耐用年数ではありません）。 比準価格＝公示水準に時点修正を掛けた土地の額に、建物の残価を0.9掛けで足したもの。 本来は近隣の実際の成約事例を3件以上集めて、事情補正・時点修正・地域要因・個別的要因の順に 補正していきます。ここでは事例のかわりに「近隣の取引の水準」1つで代用しています。 収益価格＝直接還元法。年間賃料×(1−空室率)から諸経費25%を引いた純収益を、 還元利回りで割ったものです。 鑑定評価額＝用途によって3手法の重みを変えています（自用は積算7:比準3、 賃貸は収益6:積算2:比準2、更地は比準6:積算4）。 実際の鑑定評価書は、この重みづけの根拠を文章で説明することが本体です。 この試算は鑑定評価ではありません。裁判所・税務署・金融機関に出せるのは、 不動産鑑定士が記名押印した鑑定評価書だけです。
DEADLINE
鑑定が要るのは、たいてい期限のある場面です
相続、離婚、立退き、固定資産税の不服。どれも「あとで気づいた」では取り返しがつきません。起算日を入れて、いつまでに鑑定評価書が要るかを確かめてください。
YYYY-MM-DD の形式でご入力ください。
—
残り日数は、お使いの端末の日付から数えています。
| 期限 | 日付 | 残り | 内容 |
|---|
SERVICE
取り扱う業務
税務、相続、同族会社、賃貸借。価格が争いになる場面が中心です。
- SERVICE 01
相続税申告のための土地評価
路線価では高く出てしまう土地を、鑑定評価で見直します。不整形地、間口2mの旗竿地、傾斜地、市街化調整区域、広大な土地が対象になりやすい。
- 鑑定評価による時価の立証
- 税理士との協働
- 更正の請求の資料作成
- 税務調査への対応協力
- SERVICE 02
同族間・親子間売買の時価
「著しく低い価額」と見られると、差額が贈与になります。鑑定評価書を先に取っておくのが、いちばん安い保険です。
- 売買価格の鑑定評価
- 役員・法人間の取引価格
- 現物出資の価額証明（会社法第33条）
- 自社株評価に使う不動産の評価
- SERVICE 03
立退料・借家権の評価
借家権価格、移転実費、営業補償。3つを積み上げて、根拠のある数字にします。貸主側・借主側どちらからもお受けします。
- 立退料の算定
- 借家権・借地権の評価
- 営業補償の算定
- 交渉に使う意見書
- SERVICE 04
継続賃料の鑑定
「賃料を上げたい／下げたい」ときの適正額。差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法の4つで出します。
- 継続賃料の鑑定評価
- 新規賃料の鑑定評価
- 地代の改定
- 調停・訴訟への提出資料
- SERVICE 05
財務・会計のための評価
減損会計、賃貸等不動産の時価開示、固定資産の減損テスト。監査法人と話が通じる形式でお出しします。
- 減損会計のための評価
- 時価開示（企業内容等の開示）
- DCF法によるレポート
- 不動産の証券化に係る評価
- SERVICE 06
固定資産税の見直し
納税通知書が来てから3か月以内なら、審査を申し出られます。評価替えの年度が狙い目です。
- 固定資産評価の検証
- 審査申出のための意見書
- 縦覧資料の分析
- 還付の見込みの試算
REASON
なぜ、うちに頼むのか
- REASON 01
依頼者の希望する額に寄せない
「この額にしてほしい」というご要望には応じられません。寄せた評価書は、税務署でも裁判所でも通らないからです。結論が希望と違いそうなときは、着手前にそう申し上げます。
- REASON 02
税理士・弁護士と一緒に組み立てる
鑑定評価書は単体では効きません。相続なら申告の設計、立退きなら交渉の順番。いつ出すか、誰に見せるかまで含めて提携先と組み立てます。
- REASON 03
前提を全部書き出す
鑑定評価額は、置いた前提でいくらでも動きます。だから当所の評価書は、還元利回りの根拠、事例の選び方、補正率の理由をすべて文章で書きます。読んで反論できる書類にするためです。
PRICE
料金（すべて税込）
鑑定評価書は、対象となる不動産の価格と、調べる手間（現地、資料、事例の数）で決まります。着手前に必ず定額でお見積りします。
| 項目 | 料金（税込） | 内容・備考 |
|---|---|---|
| 鑑定評価書 | ||
| 初回相談（60分） | 無料 | 鑑定が要る場面かどうかから見ます。要らなければそう申し上げます。 |
| 土地（更地・自用地） | 275,000円〜 | 評価額5,000万円まで。以降は価格帯に応じて。 |
| 土地＋建物（自用） | 330,000円〜 | 戸建・小規模な事務所。 |
| 収益不動産（賃貸マンション・ビル） | 440,000円〜 | DCF法を併用する場合は別途。 |
| 借地権・底地 | 385,000円〜 | 契約の経緯の調査を含みます。 |
| 継続賃料・新規賃料 | 385,000円〜 | 4手法での試算を含みます。 |
| 立退料の算定 | 440,000円〜 | 借家権価格・移転実費・営業補償の積み上げ。 |
| 簡易なもの | ||
| 価格調査報告書 | 165,000円〜 | 鑑定評価書ではありません。社内資料・検討用に。 |
| 意見書（セカンドオピニオン） | 110,000円〜 | 他社の鑑定評価書の検証。 |
| コンサルティング（時間制） | 22,000円／時間 | 方針の相談だけ、というときに。 |
| その他 | ||
| 現物出資の価額証明 | 330,000円〜 | 会社法第33条の検査役調査を省くための証明。 |
| 固定資産税の審査申出用 意見書 | 275,000円〜 | 還付の見込みを先に試算します。 |
| 裁判所提出用（意見書・私的鑑定） | 440,000円〜 | 出廷・尋問が必要な場合は日当を申し受けます。 |
- 登記事項証明書・公図・測量図などの取得実費、遠隔地の交通費は別途いただきます。
- 同一の依頼で複数の不動産を評価する場合、2件目以降は3割引きになります。
- 着手金として半額をいただき、評価書のお引渡しのときに残額を精算します。
FLOW
ご依頼から評価書のお渡しまで
初回相談（60分・無料）
何のために価格が要るのかをうかがいます。目的によって、評価の前提も、出すべき書類の種類も変わります。
無料お見積りとご契約
対象となる不動産、価格時点、評価の条件を書面で確定します。ここで結論の見通しもお伝えします。
3営業日以内資料のご準備
登記事項証明書、公図、測量図、建物図面、賃貸借契約書、修繕の履歴。足りないものは当所で取り寄せます。
1週間現地調査
所内で必ず1名が現地に立ちます。接道、高低差、越境、周辺の用途、駅からの実際の歩き方まで見ます。
半日事例の収集と分析
近隣の取引事例、賃貸事例、公示地価・基準地価を集めます。ここに時間の半分を使います。
1〜2週間3手法での試算と調整
積算・比準・収益を出し、どれを重く見るかを決めて鑑定評価額とします。理由は文章で書きます。
1週間評価書のお引渡し
製本した鑑定評価書をお渡しし、1時間かけて中身をご説明します。税理士・弁護士の方が同席される場合は、その場で質疑にお答えします。
着手から3〜4週間PROFILE
代表・不動産鑑定士
梶尾 直哉かじお なおや
希望の額に寄せた評価書は、
いちばん要るところで通りません。
大手の鑑定会社で12年、証券化と減損会計の評価をやっていました。扱う金額は大きかったのですが、評価書を読むのが監査法人の担当者だけ、という仕事に物足りなさがありました。独立してからは、相続や同族間の売買といった、その家族の一生に一度の場面ばかり扱っています。
「この額にしてほしい」というご相談を受けることがあります。お気持ちはわかりますが、お受けできません。寄せて書いた評価書は、税務署でも裁判所でも通らないからです。結論がご希望と違いそうなときは、着手する前にそう申し上げています。そのぶん、出した数字は最後まで守ります。
現地には必ず所内の鑑定士が立ちます。写真と図面だけでは、隣の建物の影も、坂の角度も、駅から歩いたときの遠さもわかりません。価格を分ける要素は、たいていそういうところにあります。
- 2003
- 早稲田大学 政治経済学部 卒業
- 2005
- 不動産鑑定士 登録
- 2005
- 大手不動産鑑定会社（証券化・減損会計の評価）
- 2014
- 同社 主任鑑定士
- 2017
- 常磐不動産鑑定事務所を開設
- 現在
- 公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会／東京都不動産鑑定士協会
OFFICE
事務所のご案内
- 事務所名
- 常磐不動産鑑定事務所
- 代表
- 不動産鑑定士 梶尾 直哉
- 所在地
- 〒105-0001 東京都港区虎ノ門1-16-4 虎ノ門一丁目ビル6F
- 受付時間
- 平日 9:30-18:00（土曜は第2・第4のみ 10:00-15:00）
- 登録
- 国土交通大臣登録 不動産鑑定業者
- 体制
- 不動産鑑定士2名／鑑定士補1名
- 対応地域
- 東京・神奈川・千葉・埼玉（現地調査あり）／その他は要相談
アクセス
- 東京メトロ虎ノ門駅 11番出口から徒歩2分
- 東京メトロ霞ケ関駅 A12出口から徒歩6分
- 都営三田線 内幸町駅 A3出口から徒歩8分
- 駐車場はありません。近隣のコインパーキングをご利用ください
税理士・弁護士の先生とご一緒にお越しいただくことも多いので、4名まで座れる打ち合わせ室をご用意しています。
FAQ
よくあるご質問
不動産会社の査定書ではだめですか。
目的によります。売却の相場を知るだけなら、査定書で十分です。
だめなのは、第三者に価格の根拠を示す必要がある場面です。税務署、裁判所、金融機関、監査法人。ここに出せるのは不動産鑑定士が記名押印した鑑定評価書だけで、法律（不動産の鑑定評価に関する法律）で業務が定められています。査定書は「売れそうな価格の意見」であって、法律上の位置づけがありません。
相続税を下げるために鑑定を取りたいのですが、必ず下がりますか。
下がらないことのほうが多いです。路線価は公示価格の8割の水準で設定されているので、ふつうの整形地なら鑑定評価額のほうが高く出ます。
下がる余地があるのは、路線価が実勢に合っていない土地です。不整形地、間口の狭い旗竿地、傾斜地、高低差の大きい土地、市街化調整区域、広すぎて分割しないと売れない土地、墓地や高圧線に近い土地。当所は初回相談で「下がりそうか」を先に見ます。見込みがなければ、鑑定は取らないほうがいいと申し上げます。
親から実家を買います。いくらにすればいいですか。
時価です。安く買うと、差額が贈与とみなされて贈与税がかかります。「著しく低い価額」の目安は時価の80%と言われますが、法律に明文があるわけではありません。過去の裁判例や国税不服審判所の裁決で、そのあたりが線とされているだけです。
だから確実なのは、鑑定評価書を取って「これが時価である」と示しておくことです。評価書の費用（30万円前後）は、贈与税と比べれば安い保険だとお考えください。
相手方（貸主）から立退きを求められています。依頼できますか。
できます。貸主側・借主側のどちらからもお受けしています。ただし、同じ案件で両方から受けることはできません。
立退料は、借家権価格＋移転実費＋営業補償の積み上げです。店舗なら休業中の逸失利益や、常連客を失うぶんも入ります。相手が出してきた数字の中身を検算するだけでも意味がありますので、提示された金額の内訳がわかる書面をお持ちください。
評価額が希望より低かった場合、そのまま出さないという選択はできますか。
できます。鑑定評価書を第三者に出すかどうかは、依頼者のご判断です。当所から税務署や裁判所へ直接送ることはありません。
ただし、希望に近づけるために書き直すことはしません。それをやると、いちばん必要な場面で通らない書類になります。結論の見通しは、着手前のお見積りの段階でお伝えしています。
どのくらいの期間がかかりますか。
ご契約から3〜4週間が標準です。内訳は、資料の収集と現地調査に1週間、事例の収集と分析に1〜2週間、試算と調整、評価書の作成に1週間。
お急ぎの場合は2週間まで縮められますが、事例の数が減るぶん、根拠が薄くなります。相続税の申告期限が近いご相談は多いので、申告期限の2か月前にはご連絡ください。
RESERVE
初回相談のご予約
60分・無料です。鑑定が必要ない場面であれば、そう申し上げます。
ご予約を承りました
確認のメールをお送りしました。届かない場合は迷惑メールフォルダをご確認のうえ、お電話ください。
当日あると話が早いもの
「相続」と「立退き・賃料」は90分です（資料を読みながら話すため）。税理士・弁護士の先生のご同席も歓迎します。19:00・20:00の枠はオンライン専用です。
CONTACT
「鑑定が要る場面ですか」から
査定書で足りるのか、鑑定評価書が要るのか。そこから分かりません、で結構です。2営業日以内にご返信します。
送信しました
2営業日以内にご返信します。お急ぎの場合はお電話ください。